近两年，城投拿地长期吸引着大家的目光——刚开始看到城投下场拿地，觉得新鲜；后面看到城投拿地的占比越来越大，开始惊讶；再后来，对城投拿地习以为常。

(资料图片仅供参考)

不过，最近的一个数据，引起了小明的注意。广发证券指出，今年3月城投拿地金额674亿元，占比29%，较2月的46%下滑17个百分点。参考历史数据，2023年3月城投拿地占比已下滑到2021年三季度的水平……

再看今年以来的走势，占比的下行速度，不可谓不快。这到底是什么情况？

从2021年下半年开始，全国各地的城投平台陆续当起了土拍市场的主力军。克而瑞研究中心数据显示，2022年前三轮集中供地中，城投公司的拿地占比从37%涨到了55%。

此外，城投还要为出险项目进行兜底。

怎么突然之间，就不怎么拿地了呢？！

城投拿地占比减少，有没有可能是民营房企陆续开始拿地的原因？如果是那样的话，说明市场回暖正进一步得到确认。

毕竟，今年2月份，部分城市的回暖迹象还是比较明显的。最近，一些城市又出现了热火朝天的土拍场景。并且，从一线城市向二线城市蔓延，让地产人倍感振奋……

然而，放眼全局似乎又没有那么乐观。

4月18日，财政部召开2023年一季度财政收支情况新闻发布会，介绍了一季度财政收支情况。

数据显示：一季度，全国政府性基金预算收入10825亿元，同比下降21.8%。

分中央和地方来看——中央政府性基金预算收入905亿元，同比增长6.1%；地方政府性基金预算本级收入9920亿元，同比下降23.6%，其中，国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。

这就说明，城投拿地占比下滑的原因，并不是因为民营房企和以地产开发为主的国央企拿地意愿拿地数量大幅上升……

最直接的佐证是，城投拿地金额缩水。

城投公司依然大量占据拿地排行榜前排的位置。看起来，似乎与前面的数据矛盾，其实不然。

根据中指院公布的2023年1-3月中国房地产企业拿地面积数据，可以十分清晰地看到，在2023年一季度全国拿地面积前10名中，有6家是城投性质的企业；在拿地面积前20名中，城投性质的企业有13家，是绝对的主力。

▲来源：中指院

然而，它们拿地的金额却普遍较小。因为这些城投本身以及拿的地块，普遍位于三四线城市。

由于地价便宜，即便不多的拿地金额，也能拿下大量的地。

城投拿地为什么少了？简单地说，就是没那么多钱了。拆解来看，有几个原因：一是融资变难了，二是自身造血能力没跟上。

近两年来，防范系统性金融风险，是重政策发力的重要方向之一，为此，城投发债政策总体偏紧。

Wind统计数据显示，2022年我国城投债发行规模为48453.97亿元，同比下滑15.46%，这是自2017年以来融资规模首次同比缩减。尤其是低等级和低行政级别城投平台，更是难获增量融资。

但最主要的原因，还是原来拿的地，大部分没有开发，没有产生足够的资金回笼——

小明在之前的文章里介绍过，其实不少城投公司也有拿地的内生动力。因为，除了土地财政的指标，他们也要为自己的“荣誉”而战，也想做大做强，否则就有可能被做到这一点的城投合并。

“谁也不想只通过出租闲置的楼宇、厂房发工资”，某城投公司的员工这么告诉小明。

据CRIC统计，2021-2022年集中供地项目整体开工率为33%，而城投类公司拿地开工率只有16%。

确实有一些城投公司，已经在地产开发领域做得风生水起了，比如广州城投、成都交投、成都城投、宁波轨道、成都兴城、杭州城建等，2022年前三季度南京安居、武汉城建、成都兴城、深铁集团、无锡新城集团等城投销售金额排名已进入所在城市前三。

大家房产更是发展迅猛，除了深耕杭州外，还进驻了南京、丽水、台州、金华、温州、绍兴、湖州、上海等长三角多个重点城市。

中指研究院的数据显示，其在2021年实现销售金额510.4亿元，同比增长17.4%，全国排名第65位，远高于行业平均水平。

这些城投，有一个共同的特点：它们都位于能级比较高的城市。这些地方，市场需求相对旺盛。再加上一二线城市的部分城投平台，市场化转型比较早，各方面的能力也更强。所以，它们所拿地块的开工率普遍较高，销售也有保障，自身造血能力很优秀。

但是，很多三四五线城市的城投，就没有那么好的先天条件了。干起来，十分艰难。

当然，也有不少城市，没一线城市那么好，但也没很多三四五线城市那么差 。 如果干得好，也有希望实现自我正向循环。 这就非常考验城投公司的能力了。

一中部省份城投公司的员工告诉小明，近两年，公司拿了不少地，刚开始以为做地产开发就那么回事，真干起来才发现，房地产项目开发并没有想象中容易。

因此，城投与民企合作开发越发盛行。去年底联合拿地开发的趋势十分明显，比如去年苏州第五轮集中出让了10宗地，一半宗地被“城投+民企”联合体拿下。

类似的例子还有不少。这当然是好事，既提高了城投的拿地开工率，还能在合作过程中吸收专业房企的经验，又增大了民企参与土拍的意愿。遗憾之处在于，它们也多半发生在能级比较高的城市里面……

对大部分城投公司——特别是区县城投公司来说，还是要尽快把自己的能力提升起来。因为城投转型已经是必答题，而在众多的转型方向中，转型房地产开发企业是最重要的方向之一。

当然，绝大多数城投，业务板块非常多，地产开发只是其中之一，如何发挥出协同效应很关键。对此，我们在此前的文章中有专门论述，这里不再赘述。

最后用一位城投老总的话做结尾：

城投拿了很多地，如果能够开工、销售，实现资金回笼，就是城投转型的一个重要跳板；反之，则会拖延城投转型的速度，甚至被吞并。加强自身能力建设，已经刻不容缓！（作者：明源不动产研究院 凌峰）

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